【编者按】
加快发展保障性租赁住房，完善住房保障体系，解决新市民、青年人的住房困难，既是重大民生工程，更是招才留人的重要抓手和推进产业优化、促进城市发展的有力支撑，对改善民生、促进社会和谐具有重要意义。我市认真贯彻落实党中央、国务院关于发展保障性租赁住房的决策部署，发展保障性租赁住房实现良好开局，形成了“一个方案、两个重点、三个保障、四个规范”的经验做法。本期刊载专题报告。
四轮驱动 精益求精
努力提升城市新市民、青年人幸福成色
——赣州市发展保障性租赁住房经验做法
近年来，随着经济社会加快发展、人口加速向城市集聚，城镇居民尤其是新市民、青年人“买不了、租不起、住不好”的住房问题日益凸显，已成为住房保障工作的最大短板。加快发展保障性租赁住房，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房保障体系，解决新市民、青年人的住房困难，既是重大民生工程，更是招才留人的重要抓手和推进产业优化、促进城市发展的有力支撑，对改善民生、促进社会和谐具有重要意义。基于这个认识，在党中央、国务院作出加快发展保障性租赁住房的战略部署后，赣州抢抓机遇，及早部署，扎实推进，发展保障性租赁住房实现良好开局，初步形成了多主体投资、多渠道筹集的局面。经验做法概括起来就是：“一个方案、两个重点、三个保障、四个规范”。
一、精心谋划，一个方案定盘子
国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，第一时间组织研究和落实，2021年10月制定了发展保障性租赁住房实施方案，明确了总体目标，建立了基本制度框架。
一方面，以满足需求为导向，明确发展目标。“七普”数据显示，2020年全市常住人口897万人，比2010年增加60.2万人。2021年全市城镇常住人口比2020年增加9.8万人。省政府把赣州确定为全省发展保障租赁住房2个重点城市之一。坚持以更好满足新市民、青年人的住房需求为出发点，合理确定保障性租赁住房发展目标。聚焦需求和供给两端，在全市范围内组织了大规模的调查摸底，掌握了全市租赁住房市场供需现状、企事业单位存量土地和住房数据、投资主体筹集意向等基本情况，在此基础上，结合国民经济发展规划、住房发展规划，全市确定“十四五”时期筹集保障性租赁住房6.58万套。
另一方面，以减轻负担为原则，明确房源标准。针对新市民、青年人在居室户型、租金期望、租房年限等方面的需求，明确了保障性租赁住房的相关标准，坚持小户型、低租金、长租期，有效解决新市民、青年人租房贵、租房难的问题。在户型标准上，明确单套住宅建筑面积以70平方米以下的小户型为主，70-90平方米的户型不超过15%，产业园区及工业企业主要配建宿舍型保障性租赁住房。在租金标准上，明确保障性租赁住房租金实行政府指导价管理，根据“租户可负担、运营能持续”原则，对同地段、同品质市场租赁住房租金进行评估，按照不高于评估租金80%的标准确定保障性租赁住房租金。工业园区及企、事业单位建设筹集且面向本单位员工配租的保障性租赁住房，租金标准可在上限以下自行确定，报办公室及价格主管部门备案后实施。在运营标准上，明确保障性租赁住房运营期限不低于15年，期间不得上市销售或变相销售，运营接受当地住房保障管理部门的监督，以确保承租户“租得稳”。
二、精准发力，两个突出抓筹集
发展保障性租赁住房的路径，是政府给政策，投资靠主体。针对公租房建设“政府负责、财政包揽”的固有观念，注重跳出公租房思维禁锢，通过召开新闻发布、宣讲培训、现场指导等方式，广泛开展政策宣传，大力引导各类投资主体参与保障性租赁住房建设。国家明确的几种筹集渠道，都得到落实。对房源筹集渠道，不搞平铺分摊，而是根据租赁住房的实际需求，突出两个重点，落实精准保障，促进产城融合、职住平衡。
一方面，突出产业园区配（改）建，为产业发展提供支撑。近年来全市加速融入粤港澳大湾区，大力承接沿海地区产业转移，入园企业和劳动用工数量快速增长。2021年，全市产业园区企业转移人数同比增长12.7%。能否让员工有个良好的居住环境，关系到一个企业用工需求能否满足，也成为一个地方能否成功实现招大引强的重要因素。根据园区企业用工数量快速增长的实际，聚焦现代产业工人居住需求特点，把房源筹集的重点放在产业园区配套建设上，精准保障产业工人需求，助力园区企业发展。2022年全市保障性租赁住房筹集计划的80%以上落实在产业园区内。赣州经开区在新能源汽车科技城、综保区网外、江奥科技产业园等地配建保障性租赁住房7900套，可解决近2万员工住房问题，为成功引进富士康、吉利汽车等大型企业创造了条件。于都县针对纺织服装产业用工多、招工难的特点，在服装产业园区配（改）建宿舍型保障性租赁住房约9000套，可满足2.5万人的住房需求，有效促进解决企业用工问题。据初步统计，“十四五”期间将筹集产业园区宿舍型保障性租赁住房5.1万套（间），可满足14.2万产业工人住房需求，约占全市城镇新增就业人数的54.61%。届时，产业工人居住环境将大大改善，真正实现了工人安居乐业，产业蓬勃发展，苏区振兴可期。
另一方面，突出存量改建，定向保障公共服务群体需求。针对全市地域广阔，乡镇众多，基层教师、医护人员、基层干部等公共服务群体人数多，住房问题比较突出，多数学校、医院难于靠自身解决等实际情况，全市各地注重充分利用存量房屋、土地进行改造和新建，完善配套功能，采取“定向筹集、定向配租”的方式，精准保障基层公共服务群体住房需求。如安远县天心镇将闲置的公路站办公楼、养老中心等改造为保障性租赁住房，筹集房源88套，定向配租该镇老师、医护人员、基层干部，现该县共筹集乡镇保障性租赁住房3000套。兴国县猫岭村、南外村等村集体发挥县城近郊优势，利用集体土地，累计建设保障性租赁住房2000套，重点保障公共服务人员以及第三产业从业人员的住房需求。全市共有286个乡镇，预计可筹集此类房源1.5万套，解决4.2万人住房困难。
三、精细措施，三个保障促落实
着重从组织、政策、资金三方面做好保障工作，推进发展保障性租赁住房目标落实。
一是强化组织保障。把保障性租赁住房作为提高民生品质、提升城市能级的重要工作。市、县分别成立了由政府主要领导挂帅的保障性租赁住房建设领导小组，建立了联席会议、督查考核、调度约谈等工作机制，明确了相关部门的职责分工。市政府把发展保障性租赁住房纳入县级高质量发展考核，与县市区签订了任务书，全面压实工作责任。到目前，全市保障性租赁住房已开工1.07万套，占2022年全市筹集计划1.67万套的64%。在抓好今年目标落实的同时，提早筹划明后两年的保障性租赁住房项目，已落实项目储备4.79万套。
二是强化政策保障。为调动各类投资主体的积极性，加快推进保障性租赁住房建设，在认真落实国家、省支持政策的同时，进一步加大支持力度。实行地方财政奖补。明确对符合规定的保障性租赁住房建设项目，由当地财政按建筑面积每平方米100元的标准给予奖补，市级财政给予一定支持。预计“十四五”期间，全市保障性租赁住房地方财政奖补资金达3.5亿元。享受同等公共服务。明确在居住证或户口迁入、基本养老、义务教育、基本医疗服务和提取公积金支付租金等方面，承租保障性租赁住房的新市民、青年人享受户籍居民的同等标准。落实税费减免政策。明确要求税务及水电气等部门和机构必须落实国家政策规定，分别制定具体优惠措施，实现投资主体凭《保障性租赁住房项目认定书》享受税费减免，水电气按居民标准执行，切实减轻投资主体负担。如南康区美克数创公司建了244套保障性租赁住房，相比企业自建员工宿舍，公司预计可减少投资250万元，每年可节省水电气费用支出30万元以上。
三是强化融资保障。坚持多渠道筹措资金，满足保障性租赁住房项目建设需要。召开了全市保障性租赁住房融资培训会，搭建了“政银企”对接平台，住房保障部门、银行机构和投资主体之间实现了定期对接、项目互通、信息共享。住房保障部门主动对接银行机构，为投资主体牵线搭桥，争取保障性租赁住房项目金融信贷支持。到目前，与建设银行、农业银行、邮储银行签订了“十四五”时期不低于200亿元的授信贷款协议，经开区建投、安远城投、于都工投公司等投资主体分别与银行机构签订了合作协议。赣州新能源汽车科技城员工宿舍型保障性租赁住房项目获得建设银行授信2亿元，已落实银行贷款1.5亿元。
四、精美呈现，四个规范强监管
出台了《保障性租赁住房管理实施细则》《保障性租赁住房项目认定评审流程》《保障性租赁住房项目申报资料规范模板》等一系列制度规范，建立了项目从认定申请到交付使用，直至承租退出的全流程“模板化、标准化”监管体系，着力强化保障性租赁住房建设运营管理。
一是规范项目认定。对保障性租赁住房项目，按“企事业单位自建、存量房屋改建、农村集体用地建设、其它方式筹集”等4种类型模板，投资主体准备一份《认定申请报告》、住房保障部门填写一张《项目审批表》，领导小组办公室组织一次联合评审会议，做到“三个一”定项目，有效缩短了审批时限，确保在10个工作日内并发放《项目认定书》。对通过认定的项目，落实“一证通办”机制，凭《项目认定书》即可办理建设证照、税费减免、水电气居民价格等手续。到目前，全市共发放项目认定书35份，认定房源1.6万套。
二是规范建设监管。将保障性租赁住房项目纳入建筑质量精细管控体系，确保工程质量和安全。住房保障部门与投资主体签订《保障性租赁住房建设运营协议》，约定开工、竣工时间和装修标准，明确投资主体运营期限、资产管理等权利和责任。从签订建设运营协议到项目竣工备案，属地住房保障部门每月开展巡查，从项目进度、工程质量监管、资金使用、交付使用等6个方面进行评价，填写《保障性租赁住房在建项目巡查表》，作为出具《保障性租赁住房履约确认书》的佐证资料，着力将保障性租赁住房建设成为“精品房”“放心房”“满意房”。
三是规范主体运营。明确运营主体必须将房源全部纳入平台统一管理，租赁方案和承租资格需由住房保障部门审核确认，不得擅自分配或拆分使用，且享受过税费减免或水电气居民价格的商铺、停车位等配套设施，原则上只租不售。要求运营主体落实管理责任，加强房屋日常走访，对承租人员违规行为要予以制止、整改，及时上报住房保障部门，并优选聘物业企业并承担全部物业服务费，做好房屋及配套设施维修养护工作，完善智能门禁、车辆识别、智能充电桩、无障碍设施、健身设施、文化阅读、食堂超市等配套设施，为承租人员提供舒适、安全、宜居的居住环境。
四是规范承租管理。保障性租赁住房实行“线上申请、集中审核、常态配租”，重点保障新就业大学生、城市基本公共服务人员等新市民、青年人群体。完善保障性租赁住房进退有序的人员管理机制，搭建承租人不动产交易预警平台，确保住房资源使用公平公正。明确规定有骗取、转租、转借、擅自调换、欠缴租金等6类违规行为的退出保障性租赁住房，并记入个人诚信档案。同时，建立保障性租赁住房调换平台，便于承租人因工作调动或居住方便等原因，实时申请房屋调换。
全市发展保障性租赁住房还处在大力推进阶段，良好的经济社会效果已初步显现。一是可以有效缓解住房困难，改善新市民、青年人居住条件。通过发展保障性租赁住房，预计十四五时期，可解决20多万新市民、青年人的住房困难问题，实现住有所居，让更多的新市民、青年人安心留人，吸引更多的人才在赣州市扎根发展。二是可以平抑住房租金，提高新市民、青年人幸福指数。发展保障性租赁住房，大幅度增加了租赁住房供给，改善了租房市场供需结构，有利于平抑住房租金，稳定住房租赁市场。通过减小户型面积、降低租金标准、稳定租房预期，居民租房支出比市场租赁减少30%左右，可有效缓解新市民、青年人的生活压力。三是可以完善基础设施建设，推进职住平衡、产城融合。通过发展保障性租赁住房，可以带动城市基础设施和公共服务体系、生活服务体系建设，推动教育、文化、医疗等社会公共事业发展，加快建设功能完备、环境优美、交通便捷的生活区和工作区，促进城市发展。
（根据市城市住房服务中心提供素材整理）
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