各县（市、区）发改委、住建局、市场监管局，赣州经开区、赣州蓉江新区经发局，章贡区房管局，赣州经开区房管所，市房地产业协会，市物业管理协会，各房地产开发、物业服务企业：

根据国家和省有关文件规定，我市于2016年放开了非保障性住房物业收费标准，取消了政府定价，实行市场调节价，由业主（或开发建设单位）与物业服务企业签订合同协商约定收费标准。为规范放开后的物业收费，2017年10月，原市物价局、原市房管局联合印发了《关于进一步规范我市物业服务收费的通知》（赣市价价字〔2017〕44号）。但因市场竞争不充分、小区业主自治度不高、物业公司与业主对价格信息了解不对称等原因，仍时有物业服务收费矛盾发生。

为加强物业服务行业的价格自律行为，增强业主法律契约意识，形成“优质优价，质价相符”的价格环境，构建良性和谐的物业服务体系，现就公布我市中心城区普通住宅小区物业服务参考性收费标准的有关事项通知如下：

一、普通住宅范围。本文所称普通住宅是指除别墅、联排别墅、高档公寓、洋房（带电梯低密度住宅）以外的住宅商品房。

二、物业服务费构成。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和合理利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用）；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常维护、养护费用（为保障物业管理区域内共用部位、共用设施设备的正常使用和运行，维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用）；

3.物业管理区域清洁卫生费用（保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等）；

4.物业管理区域绿化养护费用（管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、农药化肥费等绿化养护费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费）；

5.物业管理区域秩序维护安全防范协助费用（维护物业管理区域秩序、协助安全防范所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备）；

6.物业小区社区文化、活动费用（为提高小区社区品味，而开展的节假日布置、社区活动、社区宣传而支出的费用）

7.物业服务企业办公费用（物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费、书报费及其它办公费用。物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业项目分摊的管理费用）；

8.直接用于物业服务区域的固定资产折旧费（按照规定折旧方法计提的物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产的折旧金额）；

9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（物业管理企业购买物业共用部位共用设施及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准）；

10.其它为服务而发生的合理支出（除前期物业服务时期，其它时期应经全体业主或业主大会同意的费用）。
　　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，从住宅专项维修资金中列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

普通住宅物业收费合理利润率不超过10%。

三、分等级物业服务收费参考标准。中心城区（包括章贡区、经开区、蓉江新区、赣县区、南康区）普通住宅物业服务收费标准参照《赣州市中心城区普通住宅物业服务等级及参考性收费标准》（见附件）执行，此标准不包含电梯运行费。

其他县（市）物业服务参考性收费标准原则上不高于中心城区标准。

四、电梯运行费、二次供水费和消防设施维保费。提倡新签订（前期）物业服务合同的，将电梯运行费纳入物业服务收费，实行单一制收费包干。电梯运行费在物业费外另行计收的，一般按照专项性服务据实分摊；也可以以合同形式约定按房屋建筑面积收取，一般不高于0.3元/平方米·月。

二次供水设施已移交供水企业管理维护的，二次供水价格按价格主管部门定价执行；二次供水设施由物业服务企业管理维护的，二次供水加压费用按照专项性服务据实分摊；也可以以合同形式约定按房屋建筑面积收取，一般不高于0.1元/平方米·月。

消防设施日常维护保养费应纳入物业服务费，列为物业费日常开支范围；消防设施的维修、更新和改造可申请住宅专项维修资金。

五、物业费预收期限。物业费根据法定产权建筑面积按月计收，经合同约定可以预收，交房时首次预收不应超过12个月，之后预收期限不应超过3个月。

六、停车位租金及停车服务费。房地产开发企业出租住宅小区地下停车位的，租金标准一般不高于450元/月；对改造建设的人防工程地下停车位进行出租的，车位出租一次签约年限应不超过3年。

物业服务企业收取地下停车服务费参考上限标准60元/月。利用地面公共区域或道路划定停车位的，参考上限标准为120元/月，停车收入在扣除合理的物业服务成本后（不高于50%的比例）归全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金或用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等。

子母车位租金及停车服务费一般按照基本车位的1.5倍计算。

住宅小区临时停车收费，半小时内应免费，4小时内应不超过6元，一天（24小时）最高收费20元。

七、装修履约保证金。业主或使用人需对物业进行室内装修的，应向物业服务企业报告并签订装修管理协议。物业服务企业可以约定收取一定的装修履约保证金，但最高不得超过2000元/套，装修后未对共用部位、共用设施设备造成损坏，或已自行修复且无违约责任的，经业主、物业企业与利益相关人共同确认后，应在10个工作日内退还给业主。

八、装修垃圾清运费。装修垃圾清运费由基础清运费、拆墙清运费组成。装修垃圾可由业主自行清运，也可委托物业服务企业清运。物业服务企业受委托清运的，基础清运费参考上限标准按房屋建筑面积不高于5元/平方米计算；需要拆墙的，拆墙清运费按实际拆墙面积不超过50元/平方米计算。

九、代收费。根据江西省发展改革委《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（赣发改收费字〔2009〕805号）文件规定，涉及到水电安装的费用和其它面向全体购房者的共有性的建筑附属项目、经营性收费，一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。

房地产开发企业在办理交房手续时，不得自立收费项目或超出政府规定标准收取代收费。按照有关文件规定，住宅不动产产权登记费标准为80元/套。350元/户的有线电视初装费必须在业主申请开通时才能收取。

十、管道燃气安装费。管道燃气设施与新建住宅商品房同时配套建设的，购房者在2016年1月1日以后购房的（以签订合同时间为准），管道燃气安装费纳入商品房建设安装成本，房地产开发企业不得在新建商品房房价外向购房者另行收取。

自建房、别墅及工商业等非居民用户需要安装管道燃气的，其安装费用由用户和有资质的燃气经营（或安装）企业根据工程造价情况协商确定。

老旧住宅小区（购房时未配套建设燃气管道设施，购房合同中房价中未包含燃气安装费）的居民申请安装管道燃气的，需要交纳燃气安装费2300元/户。

十一、物业费制定程序。业主、业主大会或房地产开发企业与物业服务企业应本着诚信、平等、合理、质价相符的原则，在上述参考标准范围之内，通过协商以合同的形式约定物业服务收费标准。前期物业服务合同由房地产开发企业采取招标方式选聘物业服务企业，通过市场竞争形成合理价格。新建商品房的前期物业服务合同，应由房地产开发企业向物业主管部门和价格主管部门备案。

十二、前期物业费公示。房地产开发企业在房产销售时，应将前期物业服务收费标准在交易场所醒目位置进行公示。购房者应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。商品房买卖合同应当载明前期物业服务收费标准（同时注明是否包含电梯运行费等）。

十三、价格违法行为查处。物业服务企业要按照规定做好明码标价及收费公示工作。对擅自设立收取项目或超规定标准收费的，不执行明码标价规定的，恶意抬高价格的，强制买卖、服务并收费的，收费标准明显不合理的，由价格主管部门和物业主管部门责令整改，未及时整改的，由市场监管部门依法查处。

十四、参考标准的效力。本通知公布的参考性收费标准，旨在引导房地产开发企业和物业服务企业加强价格行为自律，培养业主责任意识，发挥社会监督力量，规范物业服务收费，促进我市物业服务行业健康发展。物业服务收费标准最终以合同约定的标准才具有法律效力。

十五、执行时间和有效期限。本通知从2021年3月15日起执行，收费标准将根据物价上涨幅度、物业服务成本变化和我市物业行业发展水平适时调整，调价周期为3-5年。

附件：赣州市中心城区普通住宅物业服务等级及参考性收费标准